遺言・相続税の手続きは、横浜の税理士・吾妻(あづま)会計事務所にお任せください！

今回は、消費税の増税と住宅取得についてのお話をさせていただきます。
消費税の増税は次のように予定されています。

現　　　在	５％
平成２６年（２０１４年）４月から	８％
平成２７年（２０１５年）１０月から	１０％

消費税は物を買ったときにかかる税金なので、当然購入金額が大きければその分税負担も大きくなります。
大きな買い物といえば、家です。マイホームや賃貸用物件です。不動産業界では、「消費税増税の前にマイホームを購入しましょう！」と宣伝しています。しかし、消費税の増税ということだけで焦って購入する必要はないと思います。

なぜでしょうか。土地には消費税がかからないからです。購入価額の全てに消費税がかかるわけではありません。例えば、戸建住宅を購入した場合には建物部分のみに消費税がかかります。

では、具体例で見てみましょう。横浜市で２５坪、２階建ての家を５，０００万円で購入したと想定します。
内訳は以下の通りです。

土地	３，８００万円 （１坪　１５０万円　×　２５坪）
建物	１，２００万円

購入価額５、０００万円のうち、約２５％の１，２００万円だけが建物代金となります。

次に消費税アップの影響を見てみましょう。

消費税率	消費税
５%	６０万円
８％	９６万円
増税額	３６万円

いかがでしょう。３６万円の増税額が影響がないとは言いませんが、購入金額に比較すると僅少ではないでしょうか。
住宅購入や、賃貸物件の建設をお考えの方は、消費税増税に必要以上に惑わされることはないかと思います。

国土交通省は、2017年の基準地価（7月1日現在）を発表しました。神奈川県全体の住宅地は0.2%と下落し、2年連続のマイナスとなりました。横浜市、川崎市は上昇したものの、県西部、三浦市では大きく下落しました。詳しい数値は、国土交通省のHPを確認下さい。基準地点ごとの1㎡あたりの価格等が確認できます。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

一般社団法人日本不動産研究所が2017年（平成29年）9月1日現在における全国の商業地、住宅地の地価動向マップを公表しました。関東の地価動向については、下記をご確認ください。http://www.reinet.or.jp/?page_id=366

亡くなった故人（被相続人）の自宅の宅地は、小規模宅地特例によりその宅地の相続税評価額が80％減となります。従前は、被相続人が老人ホームに入居したまま亡くなってしまった場合には、自宅の宅地とみなされず小規模宅地特例が使えませんでしたが、平成26年より次の3つの要件を満たせば、適用可能となりました。

1. 相続開始時点で、被相続人が要介護状態であったこと
2. 老人ホームに入所した後に自宅を他人に賃貸していないこと
3. 入所する老人ホームが一定の要件を満たすこと

ここで注意したいのは、入所する老人ホームがきちんと都道府県に届出を行っているかどうかです。本特例の対象施設である老人ホームは、「老人福祉法第29条第1項に規定する有料老人ホーム」と規定されており、同条では、有料老人ホーム設置の際には、都道府県に届け出をすることが義務付けられています。したがって、未許可の老人ホームは、本特例の対象施設とならず小規模宅地特例の適用対象外となります。

この未許可の老人ホームは、厚生労働省が平成29年3月21日に公表した結果によると、平成28年6月末の時点で全国に1,207件あります。全国の有料老人ホームが12,946件なので、未許可率は9.3％と、約10％もあり、けっして少なくない数字といえます。
ちなみに、未許可率、東京都は5％、神奈川県は8.2％となっています。

詳しくは、厚生労働省のWEBサイトをご覧下さい。
http://www.mhlw.go.jp/stf/houdou/0000155909.html

小規模宅地特例の適用を検討する際は、対象の老人ホームが届け出を行っているかどうか確認が必須です。

「相続税対策で孫と結んだ養子縁組は有効かどうか」が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（木内道祥裁判長）は31日、「節税目的の養子縁組でも直ちに無効とはいえない」との初判断を示した。判決は相続税対策として縁組が広がりつつある現状を追認した形。縁組が無効となるのは当事者に縁組の意思がない場合などに限られそうだ。

　有効性が争われたのは、2013年に82歳で亡くなった福島県の男性と孫との養子縁組。男性は亡くなる前年、当時１歳だった長男の息子である孫と縁組をした。それまで男性の法定相続人は長男と娘２人の３人だったが、孫との縁組が有効なら４人となる。男性の死後、娘２人が「縁組は無効」と提訴した。

　相続税額は遺産全体から一定額を差し引いた上で算出される。この控除分は３千万円が基本で、相続人１人につき600万円を加算。実子がいても養子は１人まで、実子がいなければ２人まで相続人に含められる。

　相続人が多いほど控除額が増えて税金が減るため、資産が多い場合に節税目的で養子を増やすケースが少なくない。

　今回の訴訟では男性に縁組の意思があったかどうかが争点となった。

　一審・東京家裁は、男性本人が縁組届を作成したとして有効と認定。二審・東京高裁は「税理士が勧めた相続税対策にすぎず、男性は孫との間に真実の親子関係を創設する意思はなかった」として無効と判断。孫側が上告した。

　最高裁の第３小法廷は「節税の動機と縁組の意思は併存し得る」と指摘。縁組の意思があれば節税目的の養子縁組を認める初の判断を示したうえで、「男性に縁組の意思がないとはいえない」として孫との縁組は有効と結論づけた。（日本経済新聞　平成29年2月1日）

　養子縁組は、相続税の節税には有効となりますが、姓を変える必要がある等、戸籍も変更となるため、総合的に判断する必要があります。